k.jpg



TURYAP Gökçeada

Altın Üye
Firma Adı
: TURYAP Gökçeada
Yetkili Adı
: Ali Rıza Oruzbeyi
Adres
: Çınarlı mah.Atatürk cad.no.26 Gökçeada/Çanakkale
Şehir/İlçe
: Çanakkale / Gökçeada
Telefon
: (286) 888-0011
Cep Tel
: (532) 292-4076
Faks
: (286) 888-0099
Sektörler
: Gökçeada Emlakçıları
Email
: gokceada@turyap.com.tr
Web
: www.turyapemlak.com.tr/gokceada
Facebook
: Facebook Sayfamız
Email Formu
: Tıklayınız.
Bu firma Bugün 2, Bu Ay 19 , toplamda 497 kez ziyaret edildi.
Firma Resimleri
Firma Detayları
  • GÖKÇEADA`DA EMLAK ALIRKEN 

    GÖKÇEADA`DA EMLAK ALIRKEN - 1
     
    Burada önemli olan ilk husus aldığımız arazinin gerçek niteliğini bilmemizdir.21.08.2013 12:56

    Bir arsa ve arazi yatırımı yaparken

     
     
    Tarla, arsa, bağ, bahçe vb. nitelikli bir gayrimenkul satın almak toplumda "uzun vadeli yatırım" olarak kabul edilir. Genel görüş "bu yatırımların getirisinin çok olduğu ancak torunların faydalanabileceği" şeklindedir. 
     
    Arazi yatırımlarında getirinin yüksek oranlı olması; o arazinin çevre gelişimi ile doğrudan ilişkilidir.  Dolayısı ile burada elde edilebilecek rant için körlemesine bir zaman akışından öte bölgesel gelişim süreci önemlidir. "Bir arazi alayım, kenarda dursun. İleride toruna tosuna yarar" görüşü yaygın olsa da bilinçli bir yatırım daha kısa zamanda daha fazla kazanç getirecektir. 
     
    Bunun için bilmemiz gereken bir kaç husus bulunmaktadır. Öncelikle arazileri genel olarak tarım arazileri ve arsalar olarak iki guruba ayırmamız gerekir. Adı üzerinde tarım arazileri üzerinde tarım yapılan arazilerdir ve imar parselleri olmadığından üzerlerine ruhsatlı binalar yapılamaz. Bu araziler bağ, bahçe, tarla, zeytinlik, harım vb. olarak farklı isimlerle adlandırılabilirler. Ancak tarım arazileri de zamanla imar alanları içinde kalabilir ve yapılaşma şartlarına sahip olabilirler. Bu durumda vasıfları değişerek "arsa" niteliğine kavuşabilir. Tarım arazileri ve arsalar dışında; çalılık, orman, vb. gibi farklı niteliklerde üzerinde tarım yapılmayan araziler de bulunmakla birlikte, bu arazilerin kadastroya hangi nitelikle işli oldukları çok önemlidir. 
     
    Burada önemli olan ilk husus aldığımız arazinin gerçek niteliğini bilmemizdir. Çünkü piyasadaki emlakçıların çoğu "Nazım İmar Planı" ile "Uygulama İmar Planı" arasındaki farkı dahi bilmemekte, arazinin gerçek niteliği hakkında yanlış beyanlarda bulunarak alıcıların yanılmalarına neden olmaktadırlar. 
     
    Bunun yanı sıra; almayı düşündüğünüz arazinin belediye sınırları içinde ve mücavir alan sınırlarında olup olmadığı ile belediye hizmetinden faydalanmayan, mücavir alan sınırları dışında olup olmadığı önemlidir. Mücavir alanlar; bir belediye sınırı içinde bulunmamakla birlikte, belediyenin hizmet alanı içinde bulunan alanlardır. Özellikle büyük kentlerde, kent sınırları dışında gelişen banliyöler mücavir alanlardadır. Belediye sınırları ve mücavir alan sınırları içinde imar yetkilisi belediyeler ve belediye başkanı, belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise imar yetkilisi İl Özel İdaresi ve validir.
     
     

    Bir arsa ve arazi yatırımı yaparken

     
    Arazi yatırımı henüz gelişimini tamamlamamış gayrimenkule yapılmalıdır. Gelişimini tamamlamış ve maksimum getiriye ulaşmış bir arazi satın alınırsa, ancak üzerine ekstra bir bina yatırımı yapıldığında kar getirebilir. Bu ikinci bölümde, öncelikle tarım arazilerini ve daha sonraki üçüncü bölümde de da arsaları ele alacağız.
     
    Tarım Arazileri:
     
    Bu arazileri tarım yapmak için almıyor, yatırım için düşünüyorsanız, bazı özel durumlarını da bilmeniz gerekmektedir.
     
    a) Tarım arazilerine imar çıkması iki aşamalıdır. Önce 1/5000 "Nazım İmar Planları" çıkar. Bu durum, ileride 1/1000 Planların çıkacağı anlamı taşır. İmarının ne olacağı net olarak belli olmasa da aşağı yukarı bir fikir verir. Bu durum tarım arazisinin değerini arttırır. Ancak 1/1000 Uygulama imarı çıkmamış olduğundan, henüz yapılaşma izni yoktur. Emlakçıların "imarlı arsa" ilanlarını sorgulamak şarttır. 1/1000 Uygulama İmar Planı çıkmış bir tarlanın arsaya dönüşebilmesi için max.parselin %40'ı oranında bir alanın Belediyeye bedelsiz terki şarttır.
     
    b) " Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen büyüklükteki parselerden daha küçük parsellere bölünemez. İfraz edilemez, payları üçüncü kişilere satılamaz, devredilemez ve rehnedilemez, miras kalmazı durumunda da aynı şartlar geçerlidir. Kısaca Toprak koruma Kanununa göre tarlaları bir kaç hissedarın birden almasına izin yoktur. Zaten hisseli bir tarlanın hisselerini ise ancak diğer hissedarlar alabilir. Ancak dikkat edilecek husus; tarla vasıflı parsellere ait bir imar çalışması olmadığı hallerde geçerli olduğudur.
     
    c) Tarlalar "Sulu tarla", Susuz tarla" olarak adlandırılabilir. Sulu tarla; içinden Sulama kanallarının geçtiğini ve tarım için avantajlı olduğunu ifade eder ve daha değerlidirler. Ancak arazide tarım yapmak düşünülmüyor ve yatırım için alınıyorsa, bunun pek bir önemi bulunmamaktadır.
     
    d) Tarlaların imarı bulunmasa da üzerinde ruhsatlı ve tarım amaçlı vs. yapılaşma yapmak mümkündür. Bunun için bazı şartlar gereklidir. Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; inşaat alanı katsayısı %5 den fazla olmamak, yapı inşaat alanları toplamı hiç bir koşulda (250) metreyi geçmemek, saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği (6.50) metreyi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sınırlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilir.
     
    e) Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmamak kaydıyla, konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri ve un değirmenleri gibi konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola (10.00) m.den, parsel hudutlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara ait inşaat alanı katsayısı %40 ı ve yapı yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katı aşmamak şartı ile yapılabilir. Bu yapıların birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de inşaat alanı katsayısı (0.40) ı geçemez. Beton temel ve çelik çatlı seralar yapı yaklaşma mesafelerine uyulmak şartı ile inşaat alanı katsayısına tabi değildir. Ayrıca bu tesisler hakkında Tarım ve Köyişleri Bakanlığı ve diğer ilgili kurum ve kuruluşların taşra teşkilatlarının uygun görüşünün alınması ve başka bir amaçla kullanılmayacağı hususunda tesis sahiplerince ilgili idareye noterlikçe tasdikli yazılı taahhütte bulunulması gerekmektedir. Bu maddede anılan yapılar ilgili bakanlık ve kuruluşlarca hazırlanmış bulunan 1/50 veya 1/100 ölçekli tip projeler üzerinden yapılabilir.
     
    f) Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; tüm masrafları parsel sahibi tarafından karşılanmak üzere mevzii imar planı hazırlatılabilir.Yerel Plân (Mevzii İmar Plânı): Mevcut imar plânı sınırları dışında olup, bu plânla bütünleşmeyen bir konumda bulunan alanlar üzerinde hazırlanan sosyal ve teknik alt yapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlamış olan plândır. Bunun için İl Özel İdaresinin şartnamesine uygun davranmak gereklidir. Mevzii İmar Planları çıktıktan sonra bu mevzii imar planına uygun ruhsatlı yapılar yapılabilir.
     
    g) Tarım arazilerinin su havzası içinde olmamasına dikkat edilmelidir. Özellikle derelerden uzak durmak gerekir. Su havzaları 1.derece koruma, 2. derece koruma ve 3. derece koruma kuşaklarından oluşur. Özellikle ilk iki kuşak içindeki tarlalara imar çıkması zordur. 
     
     
    Arsalar:
     
    a) Arsalar 1/1000 Uygulama İmar Planları çıkmış arazilerdir. Dolayısı ile terkleri yapılmış olarak kabul etmek gerekir. Ancak bir çok istisnası da bulunmaktadır. Alacağınız araziye ait arsa tapusu bulunsa bile "arsa" vasfının geçerli olup olmadığını incelemek için mutlaka imar durumunu sorgulamak gerekir. Çünkü ülkemizde "imar planları iptali" çok rastlanan bir durumdur.
     
    b) Parselin imarlı olması yeterli değildir. Lejantı ve yapılaşma şartları çok önemlidir. 1/1000 Uygulama planında "yeşil alan" vb. şekilde yapılaşmaya müsait olmayan bir imarı olabilir. Lejantı ise yapılanma grubunu belirler. Örneğin Akaryakıt istasyonu yapılabilecek arsalar "A" lejantı ile, konut yapılabilecek arsalar "K" lejantı ile gösterilirler. Dolayısı ile ilgili belediyede araştırma yapmak; imar durumu ve yapılaşma şartlarını sorgulamak gerekir. 
     
    c) Sadece imar durumunu sorgulamak yeterli değildir. İmar durumu ekinde "Plan notları" bulunur. Plan notları, yapılaşma şartları hakkında detay bilgiler içerdiği için önemlidir.
     
    d) İmar durumunda bize yapılaşma şartları belirtilir. Buradaki simgelerin ve kullanılış şeklinin bilinmesi gereklidir. Ancak bu teknik bilgi gerektirmektedir. Kısa bir bilgi vrmek gerekirse; Takas: "Taban Alanı Kat Sayısı" parsel alanı ile çarpılacak kat sayıdır ve yapılacak inşaatın taban alanını belirler. Örneğin 1000 m2 parselde Taks:0,30 ise 300 m2 taban alanlı inşaat yapılabilir. Kaks:"Kat Alanı Kat Sayısı" parsel alanı ile çarpılacak kat sayıdır ve yapılacak inşaatın toplam inşaat alanını belirler. "Emsal" kat sayısı da aynı sayılır. Örneğin 1000 m2 parselde Kaks:1,20 ise 1.200 m2  alanlı inşaat yapılabilir. H:"Kat yüksekliği" ise yapılacak inşaatın saçak hizasından itibaren kat yüksekliğini belirler. Örneğin H:12,50 ise 3 mt. kat yüksekliğinden 4 katlı yapı yapılabilir anlamı çıkmaktadır.
     
    e) Parselin yapısından dolayı üzerine yapı yapılabilmesi için bazı özel şartlar bulunabilir. En sık rastlanan durum "yan parselle tevhid" şartıdır. Tevhid, birleştirme anlamı taşır. Parselin yapılaşmaya müsait olmayacak şekilde dar veya küçük olduğu durumlarda tevhid şartı konur. Bu durumda yandaki parselin sahibi ile anlaşarak 2 ayrı parsel tek parsel haline dönüştürülür. Bazen de "ifraz" şartı konur. İfraz, ayırma anlamı taşır. Bir büyük parselin bir kaç parçaya bölünmesini amaçlar.
     
    f) Parselin bulunduğu yer belli bir kanuna bağlı olursa konumu çok önemlidir. İstanbul Boğazı'nda muhteşem deniz manzaralı bir arsa çok uygun bir fiyatla satılık olabilir. Ancak İstanbul Boğazı Boğaziçi İmar Kanununa bağlı olup; deniz kıyısından arkaya doğru; "Ön Görünüm", "Geri Görünüm" ve "Etkileşim" bölgeleri olarak üçe ayrılır. Ön görünümde yapılaşma yasaktır ve bu bölge olduğu gibi yeşil alan ilan edilmiştir. Kamulaştırma yapılmamakla birlikte ticari geliri olmayan ve yapılaşma izni verilmeyen bu arsalar emlak vergisinden muaftır. Ancak tarihi yapılar sabit kayıtlı kalacak, diğer yapılar yıkılmaları durumunda asla yenilenmeyeceklerdir. Diğer bölgelerde de yapılaşma şartları kısıtlıdır. Geri Görünüm ve Etkileşim bölgelerinde yapılaşma denetimi İlçe belediyelerinindir.
     
    g) Deniz kıyısında bulunan parseller "Kıyı Kanunu" kapsamı içinde yer alırlar. Bu kanunla gelen yapı kısıtlamalarına göre sahil şeridinde  kıyı kenar çizgisinden sonra ilk 50 mt. içinde hiç bir yapı yapılamaz. Sonraki 50 mt. içinde kamu yararına cafe vb. hafif yapılanmalar olabilir. Dolayısı ile yasal yapılanma 100 mt.den sonra başlar. Bu nedenle deniz kıyısında yapı yapılmak üzere arsa alınacaksa sahile uzaklığı çok önemlidir.
     
     
    www.adahaber17.com / TURYAP Gökçeada Temsilciliği
     
     
  •  
  •  
  • TURYAP TEMSİLCİSİ KLASİK EMLAK KOMİSYONCUSU DEĞİLDİR.
  • TURYAP'TA SÖZLEŞMELİ ÇALIŞMA ESASTIR.
  • DOĞRULUK, GÜVENİLİRLİK VE KESİNLİK ESASLARIYLA ÇALIŞMAK TEMELDİR.
  • BİLİRİZ Kİ; MÜŞTERİ MEMNUNİYETİNİN GERÇEK SIRRI BİZİZDİR.
  • ÖYKÜMÜZ BAŞARI MARKAMIZ GÜÇTÜR.
  • BAŞARIMIZIN HİLESİ; YAPTIĞIMIZ İŞTEN ZEVK ALMAK VE DÜRÜSTLÜKTÜR.
  • SATICI FİYATIYLA TESBİT EDİLEN FİYAT ARASINDAKİ FARK %20'DEN YÜKSEKSE HİZMET ÜSTLENMEYİZ.
  • TAPU'YA GÖRE BELEDİYE'DEN VE TAPU'DAN EMLAĞIN HUKUKİ VE TEKNİK ARAŞTIRMASI TARAFIMIZDAN  YAPILIR.
  • EMLAĞIN RAYİCİ BELİRLENİR.
  • UYGUN ALICILAR TESBİT EDİLDİĞİNDE TARAFLARI BİRARAYA GETİRİLİR.SATIŞ GERÇEKLEŞTİRİLİR.
Firmanın Haritada Ki Yeri
Firma Videosu
Facebook Yorumları